【国君固收覃汉团队】对近期REITs下跌的三点思考 20230426

【国君固收覃汉团队】对近期REITs下跌的三点思考 20230426

【原因一：部分REITs基金底层资产经营以及分红率不及预期】。对REITs底层资产的评估相对困难，因为市场能得到的一手信息较少。从大环境出发，我们认为【2023年经济弱复苏的趋势确定，产业园、仓储物流等仍维持高景气】。从边际变化来看，【受益于商务旅游物流等业态向好，高速类资产收费更加稳定，盈利预期有好转可能】。

【原因二：供给相对稀缺，导致部分REITs产品估值偏高】。我们认为需要【选择更好的价格建仓，降低对现金分派率的“打折”】。此外，结合估值溢价率（=2022年资产估值/初始资产估值）来看，【 PV乘数越低+资产估值提升的REITs基金更值得关注】，这意味着底层资产的溢价提升没有被反映在REITs估值中。

【原因三：流通盘较小，更多反映了交易型投资者心态退潮】。暂时来看供给放量的冲击有限，建议继续保持观察。而结合2022年6月份的第一波解禁来看，REITs市场整体受到的冲击并不大。因此【供需关系失衡导致的调整，目前看幅度应该有限】。此外，从折溢价率（市场价格/单位净值）来看，REITs基金【平均溢价率从2月中旬的20.19%压缩至13.72%，性价比已然提升】。