☀消费REITs重磅出台，重申看好地产板块！！！

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【申万房地产】消费基础设施REITs政策点评：公募REITs扩容消费，商业资产重估、激活超万亿市场*20230325（袁豪/曹曼）

●公募REITs扩容至消费性商业资产，鼓励商业、促进消费、激活REITs市场

2023年3月24日，发改委发文支持消费基础设施REITs发行，底层资产扩容至百货商场、购物中心、农贸市场、社区商业等。

我们认为，消费REITs出台将有利于：

✿1）【鼓励商业、促进消费】：鼓励发展承载消费的商业空间载体，从而进一步助力扩内需、促消费；

✿2）【激活商业REITs市场】：我们预测2030E中国商场销售额为11.9万亿元，估算商业REITs市值将超1.35万亿元，预计后续消费REITs空间巨大。

●分类调整不同项目收益率、降低租赁住房评估净值门槛、调整回收资金用途

本次政策优化了一些发行和监管条件：

✿1）【分类调整不同项目收益率】：特许经营权类项目，IRR原则上不低于5%（新增）；产权类项目，净现金流分派率不低于3.8%（原规定4%）；

✿2）【降低租赁住房评估净值门槛】：保障性租赁住房项目，不动产评估净值不低于8亿元（原规定不低于10 亿元）；

✿3）【调整回收资金用途】：不超过30%净回收资金用于盘活存量资产项目，不超过10%用于项目小股东退出或补流等（原规定90%以上用于在建项目或前期工作成熟的新项目）。

●消费REITs对住宅开发依然严格，但仍有利于房地产，盘活资产、升级模式

本次政策要求独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务，不得为商品住宅开发项目变相融资。

但消费REITs依然将利好于房地产行业，因为：

✿1）【盘活资产】：提升商业资产流动性、盘活存量商业资产，改善房地产资产负债表，促进行业健康稳定发展；

✿2）【升级模式】：引入消费REITs后，将完善“投融建管退”的全链条，打造新发展模式。

●投资建议：消费REITs在两方面利好企业，短期一次性估值提升+长期性经营模式升级

消费REITs在两方面利好企业：

✿1）【短期一次性估值提升】：利好于成本法计量或公允价值计量但不充分的房企价值重估，比如：大悦城、中国国贸、陆家嘴、浦东金桥、万科、金融街（虽公允计量但不充分）等；

✿2）【长期性经营模式升级】：利好于“投融建管退”每个子业务加速发展，比如：投资+管理（华润置地、大悦城、龙湖集团、新城控股、招商蛇口）、融资（光大嘉宝）、管理（华润万象、宝龙商业、招商积余）等。