✔华泰固收|信用

✔华泰固收|信用

#  消费REITs：应时而生#

●核心观点

政策利好频出，消费基础设施纳入REITs应时而生。从国际经验来看，海外成熟REITs市场中，消费型基础设施为主流底层资产，收益较为可观，尤其在疫后复苏期表现出较强的进攻性。目前百货商场、购物中心、农贸市场已纳入REITs试点，购物中心等在资产特点、合规要求等方面均与REITs表现出了较高的适配性。引入消费基础设施REITs使多方获益，既能盘活存量资产，也可改善公募REITs供不应求的现状，并为投资者提供资产配置的新选择。在促进消费、经济修复的背景下，我们认为消费基础设施REITs或将拥有较好的收益率表现和估值表现，在我国发展前景可期。

●政策利好频出，消费基础设施REITs应时而生

2023年3月24日国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知中提出支持消费基础设施建设，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。新规旨在贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，不等同于放松对房地产企业的融资监管，严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。同时新规根据是否为特许经营权区分收益率要求，进一步明确REITs在规模、回收资金监管等方面的要求。

●消费基础设施与REITs具有较高的适配性

我国购物中心等存量规模较大，为公募REITs发行和扩募提供了的发展空间，其特质也与公募REITs有较高的适配性。区域分布方面，新开购物中心集中于东南地区和高能级城市，区位优势显著；体量方面，以5-15万㎡中大型体量为主，较满足REITs申报的估值要求；经营方面，过去几年虽受疫情影响空置率上升，但预计随着消费复苏，有望推动经营改善、现金流回暖；资产估值方面，资本化率基本在4%以上，能够提供稳定租金回报和较为可观的资产增值空间；合规性方面，项目权属大多清晰、土地使用合规；整体来看，消费基础设施与REITs有很高的适配性。

●购物中心类消费基础设施REITs分析框架

公募REITs产品相比CMBS、类REITs产品具有更强的权益属性，收益来源包括分红及资本增值，因此在分析时需重点关注基础设施项目的资产质量和估值情况。区位优势是消费基础设施业绩保障的有力支撑，关注项目的地理位置、辐射范围、周边竞品、交通优势等；当地消费能力和意愿是业绩的前提，可关注城市的人口流入、居民可支配收入等指标，此外，还需要关注项目的运营能力、动态调整能力、入驻品牌质量等。估值方面，要点包括现金流预测、折现率选择和估值期限三部分，其中最核心的是预测未来现金流，在判断估值是否合理时可参考资本化率等指标。

●消费基础设施REITs发展展望：多方获益，前景广阔

引入消费基础设施REITs为原始权益人、REITs市场和投资者多方提供诸多机会和便利。消费REITs丰富了零售物业持有人的融资渠道，有助其优化资产负债表；为投资者提供了新的资产类型，提供更丰富的资产配置选择等；可改善市场供不应求的格局。消费基础设施REITs底层资产运营情况与经济基本面发展密切相关，在经济复苏期，基本面修复的背景下，结合海外经验，预期消费基础设施REITs或将拥有较好的收益率表现和估值表现，在我国发展前景可期。重点关注一、二线城市优质地段零售物业及疫后经济回升过程中零售物业空置率、租金修复情况。

风险提示：政策落地不及预期，消费基础设施景气度下滑风险。