【中金不动产与空间服务】1-2月销售回暖，投资修复节奏仍待观察

【中金不动产与空间服务】1-2月销售回暖，投资修复节奏仍待观察

?国家统计局公布2023年1-2月房地产开发投资与销售数字。

?年初至今楼市温度有所回暖，推盘上量和预期修复或有望促使该趋势延续。2023年1-2月全国商品房销售面积同比跌幅明显收窄至-3.6%（2022年12月-32%，2022年-24%），销售金额同比基本持平（2022年12月-28%，2022年-27%）。我们认为销售回暖与去年年末以来各地楼市政策的进一步积极调整和部分地区春节返乡置业需求释放存在一定关系，高频口径62个样本城市新房销售面积1-2月同比跌幅也收窄至-4.6%（2022年12月-28%，2022年-34%）；但考虑到统计局口径销售去年同期基数偏高，故该同比数据反映出的楼市回暖速度和节奏仍好于预期。往前看，考虑到3-5月基数整体不高，推盘上量和预期修复或将带动新房销售同比快速转正，3月前两周10个重点城市周均推盘数已恢复至4000-5000套（接近2022年均值），1-2月中金同质性二手住宅成交价格指数环比转增，成交议价空间边际收窄明显。

?1-2月开工、投资修复一定程度上或受短期因素影响，全年修复节奏仍须观察企业融资环境和投资意愿改善情况。2023年1-2月全国房地产开发投资完成额同比跌幅收窄至-5.7%（2022年12月-12.2%，2022年-10%），新开工面积同比跌幅也明显收窄至-9.4%（2022年12月-44%，2022年-39%）。我们认为开工、投资指标超预期修复，与销售回暖趋势下房企对存量土储的阶段性加速开工推盘有关；但考虑到过去一段时间供给侧出清较为充分，去年至今年一季度土地市场整体表现仍偏平淡，我们认为投资修复的持续性仍待观察，可能视企业融资环境和投资意愿改善情况而存在一定不确定性，目前房企到位资金情况改善仍较为依赖销售回款，土地市场温度修复也主要集中在少数核心城市。此外，今年投资相关指标中竣工面积可能由于其相较于销售的滞后性和“保交楼”政策落地而表现较好，我们预计物理竣工面积全年同比增幅或达一成。

?积极提示地产/物业板块投资机会。1-2月楼市温度有所回暖，我们预计该趋势随推盘上量和预期修复有望延续，投资指标转正仍须一段时间，因此政策环境或仍将保持平稳。我们继续看好财务稳健、土储优质、拿地积极均好型房企在供给侧出清和行业格局优化过程中的受益逻辑。A股推荐：1）优先受益于行业销售修复的均好型标的：保利、滨江、华发；2）基本面边际改善的低估值标的：华侨城、万科、金地、城建。内房推荐：1）均好型标的：华润、中海、绿城、越秀、建发国际；2）财务稳健的低估值标的：美的置业、中海宏洋。物管推荐：1）基本面稳健且增速领先的企业，如保利物业、万物云、中海物业、华润万象生活；2）不排除部分企业发布盈警后，短期较为充分释放自身基本面风险、从而有机会伴随房地产层面积极信号产生交易机会。代建板块我们持续推荐绿城管理控股。

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