【国金地产】行业点评：销售或迎拐点，市场复苏可期

【国金地产】行业点评：销售或迎拐点，市场复苏可期

【点评】

一二手房持续复苏，销售或迎实质性拐点。从2月单月（截至24日）看，35城新房成交面积环比+15.2%，同比+20.3%；15城二手房成交面积环比+59.7%，同比+131%。一二手房在春节后均持续复苏，且二手房较新房更为强势，年初至今累计同比已经转正，主要原因：①整体住房需求仍在，2022年底积压的部分需求逐步释放；②1-2月是传统淡季，同时2022年市场刚需产品去化难度较大，房企推货量小，新房市场刚需项目供应不多，且区位配套不及二手房；③刚需客户对保交付风险仍有担忧，二手房所见即所得，消费者购买二手房意愿更强烈。

预计房企3月提高推货量，市场复苏更加明显。预计2月销售同比转正的房企数量较多，头部央企如保利、招商等能稳步增长，而去年2月基数较低的房企如越秀等能实现较大同环比增幅。市场回暖迹象愈发明显，预计手里有货的房企将在3月加大新推货量，去化率或进一步提升，而在去年低基数的背景下，新房市场的同比转正将持续。

部分城市土拍热度回升，优质房企拿地渠道或拓宽。2月北京出让6宗3宗触顶摇号、杭州出让13宗8宗触顶摇号、苏州出让11宗3宗触顶摇号；央国企和地方平台仍是主力，民营房企除滨江外身影依然较少，但地方本土开发商等“新玩家”参与度提升。有拿地能力的房企获地渠道将提升，如合作开发城投项目：2022年在集中供地的22城中地方平台公司拿地比例超过40%，其开发能力较弱，寻求央国企合作的意愿较强。我们预计即使2023年土拍竞争加剧，头部央国企和改善型房企仍能补充优质的土地资源。

【投资建议】

一二手房市场持续复苏，3月房企预计加大新盘推货量，销售或迎实质性拐点，同时优质房企获地渠道或拓宽，利好有持续拿地能力的高信用房企，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团等；物业板块，在保交楼持续推进、地产销售复苏的背景下，低估值民营物业公司修复空间较大，如滨江服务等；同时当前二手房成交活跃度高、新房销售对分销有依赖，利好强房产中介平台贝壳。

【风险提示】

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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杜昊旻/王祎馨/方鹏