【对2023年2月20日证监会私募基金政策的点评】

【对2023年2月20日证监会私募基金政策的点评】

易居研究院研究总监严跃进

2月20日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。此次政策源于“第三支箭”，为盘活房地产存量资产等注入了新的资金来源。

1、政策要点

此次政策最值得关注的是两点。1）目的是盘活房地产市场的存量。原话为：健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。这里的存量主要有三类：烂尾楼事件产生的不良资产、保障性租赁住房产生的存量资产、传统意义上的商业办公等存量资产。这是后续不动产私募投资基金的重点投放领域。2）此次政策明确，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。其中存量商品住宅方面，在中基协《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》中明确，存量商品住宅是指已取得五证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目。这里有一部分就涉及到目前房企的保交楼项目。

2、政策意义

此次证监会设立“不动产私募投资基金”产品，相比过去的私募基金而言有较大的突破性。1）私募基金过去也可以投资住宅市场，但是2017年中基协出台《备案管理规范第4号》后，私募基金在涉及住宅市场的投资方面基本上被限制了，即去杠杆的政策动向。而在2022年11月第三支箭的政策中，政策提及开展不动产私募投资基金试点，助力房企探索新发展模式。所以此次证监会发文，实际上是落实了去年11月份的第三支箭的政策。2）此次政策使得私募基金的投资方向更加多元化，但是在传统住宅领域，主要是指存量住宅市场。此类私募基金参与后续房企保交楼、房地产资产收并购等空间增大，客观上也对于相关房企不良资产项目处置发挥了积极的作用，即获得了新的资金支持。