【中金不动产与空间服务】内房补仓契机已现，下半场基本面行情可期

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?继续看好板块未来3-6个月维度收益。我们去年12月19日发布报告提示短期暂处基本面催化剂真空期，潜在获利盘或使上涨行情中途出现喘息。截至2月1日收盘，板块整体点位与彼时大致持平。考虑到春节期间核心城市新房和二手房市场已现点状复苏迹象，这进一步增强我们对于新房销售于3月至二季度前半段企稳复苏的预期，从而夯实接下来基本面行情的确定性。叠加板块去年底以来盘整、估值已较为充分消化，我们认为投资者可积极关注加仓机会，选股建议把握两条主线：1）2022年业绩料扎实兑现、今年有望率先受益于高能级城市新房景气复苏标的，如华润、绿城、越秀、建发、中海；2）博弈民企财务脱困带来的交易型机会，如旭辉、合景泰富。

?春节期间房企经营数据反映市场已现点状复苏，具备正向预期差。Wind高频数据（来源主要为地方住建备案）显示春节假期新房销售较去年同期下降约2成，我们提示该数据存在时滞。而我们对房企的调研显示成交转化率、认购等前端指标具备一定正向预期差：14家样本企业反馈春节期间认购额同比增速介于-15%至+200%，其中7家同比有增、3家同比增幅高于100%；一二线城市表现整体好于三四线，重仓一二线城市房企认购额增速普遍高于3成，典型布局三四线房企同比跌幅约10%。考虑到春节为传统销售淡季、占全年成交比重不高，且前期疫情压制的购房需求滞后释放亦提供一定支撑，复苏持续性有待观察。我们维持全年全国商品房销售预测（面积和金额分别+2%/+6%），并判断节奏上同比增速有望于二季度转正。

?供给侧改革深化演绎。我们预计均好型央国企2022年业绩仍有亮点：华润置地盈利有望持平不跌，中海盈利或同比跌2成左右、相较可比大型央国企仍具备韧性；中型标的绿城、建发、越秀盈利增长弹性更高（料分别+34%/+25%/+5%）。由于上述房企去年拿地较积极，我们预计其2023年推货有望持平有增，并率先受益于实体市场复苏，全年销售有望实现正增长。对于财务受困民企，我们预计2022年或普遍通过计提减值释放业绩压力，或于2-3月发布盈利预警。我们认为这对板块的负面拖拽有限，一来资本市场已有一定预期。此外，我们认为当前此类民企股价主要驱动在于能否获得“三支箭”等金融政策帮扶以实现财务状况企稳，并带动自身销售改善。对此，我们认为在土储质量、财务资质、企业和实控人化债意愿这三方面位处民企前列的公司后续更有可能获得政策惠及，如旭辉、合景泰富等。

?估值与建议。当前均好型央国企平均交易在6.9倍2023年P/E，财务受困民企P/B普遍不到0.3倍。往前看，考虑到“稳增长”行情已行至中段，料后续板块波动性将加剧，个股表现亦分化加大。考虑到华润置地为供给侧改革持续受益标的，业绩表现具备强稳定性、板块近期风偏修复，上调华润置地目标价10%至49.72港币，对应11.0/10.2倍2023-24年市盈率，30%上行空间。